L’année dernière, les promoteurs immobiliers de Chicago se sont inquiétés de voir leurs projets de construction confrontés à des embouteillages bureaucratiques après que les urbanistes de la ville eurent ajouté une nouvelle étape au processus d’approbation. Les constructeurs devaient déjà passer par les fonctionnaires de plusieurs commissions et comités, ainsi que par le conseil municipal. Certains d’entre eux doivent maintenant faire face au comité de conception, un groupe d’experts qui critiquent les projets et font pression sur les promoteurs pour qu’ils apportent des améliorations.
“L’idée d’avoir une autre étape comme celle-là nous inquiétait”, a déclaré Jeff Head, vice-président du développement pour The Habitat Co, un promoteur basé à Chicago qui, en mars, a présenté au comité, avec son partenaire P3 Markets, les plans d’un immeuble résidentiel et commercial de 10 étages à l’angle de la 43e rue et de la Green Line dans le South Side.
Mais les craintes de M. Head ne se sont pas réalisées, a-t-il ajouté. Le nouveau comité, un groupe entièrement bénévole d’architectes, d’urbanistes, de concepteurs et de promoteurs, a fait l’éloge du projet d’Habitat, le qualifiant d’ajout rafraîchissant dans un quartier où les nouveaux investissements sont rares.
Les membres ont conseillé quelques changements, tels que la création d’une nouvelle entrée résidentielle plus proéminente, tous des ajustements relativement faciles, et le plan actualisé des partenaires a été approuvé en septembre par la Commission du plan de Chicago.
“Le Comité de conception a été présenté aux promoteurs comme un moyen d’accélérer le processus d’approbation, et j’ai eu l’impression que dans notre cas, c’est ce qui s’est passé”, selon M. Head. “Cela n’a pas perturbé le calendrier”.
Bien qu’aucun des dizaines de projets analysés par le comité depuis sa première réunion mensuelle publique en août 2021 n’ait commencé à être construit, la plupart ont progressé régulièrement vers l’approbation du Conseil municipal et plusieurs promoteurs sont prêts à commencer la construction au cours des prochains mois.
Selon les urbanistes, cela montre que le comité, composé de 24 membres, fait son travail. Il contribue à façonner l’expérience que vivront les habitants de Chicago lorsqu’ils se promèneront dans les nouveaux développements, et l’influence du comité est susceptible de croître à mesure qu’il concentre son attention sur les projets les plus importants. Cela inclut les nouvelles tours de Fulton Market et les projets de logements abordables dans des quartiers historiquement ignorés par les investisseurs.
“Dans l’ensemble, les projets qui passent devant le comité de conception sont approuvés plus tôt”, a déclaré Gerardo Garcia, commissaire adjoint du service d’urbanisme de Chicago. “Et nous élevons l’excellence du design pour tous, et pour chaque communauté”.
Fruit de l’imagination de Maurice Cox, commissaire du département de l’urbanisme et du développement, le comité organise chaque mois une réunion en ligne consacrée à plusieurs propositions sélectionnées par le personnel de l’urbanisme, réparties en gros entre les grands projets privés, souvent pour le Fulton Market, et les projets à prix abordable, souvent dans le cadre de l’initiative INVEST South/West du maire Lori Lightfoot.
Les membres du comité affirment que l’objectif n’est pas de bloquer le développement et qu’ils recommandent le plus souvent des améliorations, plutôt que des révisions globales.
“Nous ne sommes vraiment pas là pour être une force de police esthétique, pour décider si une façade est rouge ou bleue, ou pour mettre des obstacles devant les gens ou leurs projets”, a déclaré Brian Lee, associé consultant chez Skidmore, Owings & Merrill. “Nous tous, membres du comité, avons l’expérience du processus d’approbation, y sommes sensibles et sommes préoccupés par des questions telles que les coûts et le calendrier.”
Les recommandations du comité, pour la plupart modestes, ne révolutionneront probablement pas l’architecture de Chicago, selon le membre Reed Kroloff, doyen de l’école d’architecture de l’Illinois Institute of Technology. Mais il pousse les candidats à réfléchir davantage à l’impact de leurs bâtiments sur les quartiers environnants et à la possibilité d’inclure davantage de biens publics tels que des parcs.
Ce que nous demandons généralement à un promoteur, c’est : “Que faites-vous pour maximiser le bénéfice public de cette propriété ? “a déclaré M. Kroloff. ” La plupart des conversations ont été très conviviales, très amicales, et beaucoup d’architectes se sont lancés et se sont engagés, car ils ont compris que ce n’était pas quelque chose mis en place pour leur rendre la vie plus difficile. Je pense aussi qu’un bon nombre de promoteurs se sont surpris à l’apprécier également.”
George Baird, ancien doyen de la Faculté d’architecture John H. Daniels de l’Université de Toronto, a déclaré qu’il avait constaté la même chose il y a environ 17 ans lorsqu’il a rejoint le nouveau comité d’examen de la conception établi par Waterfront Toronto, l’organisme sans but lucratif qui dirige les nouveaux développements sur le front de mer de la ville.
“Au début, les gens étaient méfiants, mais au fil du temps, les promoteurs sophistiqués ont décidé de s’en accommoder”, a-t-il déclaré.
Les urbanistes de Chicago ont recruté les membres de leur comité, tous pour un mandat de deux ans, au printemps 2021, à partir d’un éventail de disciplines, a déclaré M. Garcia, afin de garantir un retour d’information sur tous les aspects du développement. Parmi les membres figurent l’architecte paysagiste Hana Ishikawa de Site Design Group, Andre Brumfield, urbaniste et directeur de Gensler, et Jeanne Gang, architecte de l’Aqua Tower de Chicago.
